상가주택 매매시 특약사항, 놓치면 큰일 나는 핵심 조항 정리
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- 2025. 5. 13. 13:30
상가주택 매매시 특약사항, 놓치면 큰일 나는 핵심 조항 정리
상가주택은 거주용과 수익용이 결합된 복합 부동산으로, 아파트나 일반 주택 매매보다 계약서 작성이 훨씬 까다롭고 고려할 특약사항이 많습니다.
특히 상가 부분에는 임대차 계약, 권리금, 인테리어 분쟁 등이 얽혀 있어, 실거래 계약서에 명확한 특약 기재가 필수적입니다.
이번 글에서는 상가주택 매매 시 반드시 포함해야 할 특약사항 6가지를 중심으로, 계약 실무에서 자주 발생하는 문제점과 예방책까지 자세히 정리해드릴게요.
1. 임대차 현황 인수 여부 명시
상가주택에는 보통 **기존 세입자(상가 및 주거 임차인)**가 거주하거나 영업 중인 경우가 많습니다.
이때는 반드시 임대차 승계 여부를 명확하게 특약으로 기재해야 합니다.
특약 예시
"매도인은 2025년 5월 현재 상가 임차인 ○○○(보증금 3천만 원, 월세 100만 원)의 계약 사항을 정확히 고지하며, 매수인은 해당 임대차 계약을 승계함에 동의한다."
또는
"매도인은 잔금일 이전까지 임대차 계약을 종료하고, 인도 상태로 매도함을 확약한다."
임차인 정보, 계약기간, 보증금, 월세, 계약 갱신 여부까지 명확히 적어야 합니다.
2. 권리금 관련 사항 (있는 경우 반드시 명시)
특히 매수인이 상가를 비워달라고 할 경우, 기존 임차인과의 권리금 분쟁이 발생할 수 있으므로 매매계약서에 미리 명시해야 합니다.
특약 예시
"본 매매계약과 관련하여, 매수인은 기존 임차인의 권리금 문제에 일체 관여하지 않으며, 매도인은 권리금 분쟁 발생 시 민·형사상 책임을 진다."
권리금 수수 여부, 관련 책임 주체를 명확히 구분해야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
3. 건축물의 용도, 위반 여부 확인 및 고지
상가주택은 가끔 무단 증축, 용도 위반, 불법 변경 등의 문제가 있습니다.
이런 경우 잔금 이후 행정처분, 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등이 발생할 수 있기 때문에 반드시 사전 확인 및 고지를 특약으로 명시해야 합니다.
특약 예시
"본 건축물은 사용승인일 기준 합법적인 용도로 준공되었으며, 현재 불법 증축, 무단 용도 변경 등 위법사항 없음."
또는
"매도인은 불법 증축 등 위법사항 존재 시 매수인의 요청에 따라 자진 철거 또는 손해배상을 책임진다."
건축물대장, 토지이용계획확인서, 건축 허가도면 등 반드시 열람 후 계약
4. 중도금 및 잔금 지급 조건 명확화
상가주택은 거래금액이 크고 대출 진행이 복잡한 경우가 많습니다.
대출이 되지 않아 잔금일이 연기되거나 계약이 파기되는 경우를 대비해, 중도금 및 잔금 조건을 특약으로 명확히 해야 합니다.
특약 예시
"매수인이 주택담보대출을 통해 잔금을 지급할 예정이며, 금융기관 대출이 불가할 경우 계약 해제로 간주하며 계약금 반환 조건으로 한다."
또는 **‘대출 조건부 계약’**으로 설정할 수도 있습니다.
5. 인도 조건 및 인테리어 상태 명시
상가 부분은 종종 인테리어, 간판, 내부 집기 등이 포함된 상태로 인도됩니다.
이때 인도 조건이 불명확하면 철거, 비용 분담, 소송까지 이어질 수 있습니다.
특약 예시
"매도인은 인테리어 및 기존 시설물을 철거 후 원상복구된 상태로 인도함."
또는
"기존 인테리어, 집기 등은 현재 상태로 인수하며, 별도의 철거·보수는 요구하지 않음."
사진, 리스트, 상태표를 첨부하면 분쟁 예방에 더 좋습니다.
6. 세금 및 공과금 정산 기준
상가주택은 주택과 상가가 결합된 형태라 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 계산이 복잡합니다.
또한 전기료, 상하수도, 관리비 등 공과금 정산 기준일을 명확히 해야 합니다.
특약 예시
"공과금은 잔금일 기준 일할 계산하여 매도인과 매수인이 각 1/2 정산한다."
또는
"취득세 부담은 매수인 부담, 양도세는 매도인 책임으로 함."
세무사나 전문가와 상담 후 계약서 작성 추천.
Q&A – 상가주택 매매 특약 관련 자주 묻는 질문
Q1. 임차인이 있는 상태에서도 매매가 가능한가요?
→ 가능합니다. 다만 임대차 승계 여부와 계약조건을 반드시 특약에 명시해야 합니다.
Q2. 인테리어 상태는 사진만 첨부해도 되나요?
→ 사진은 분쟁 예방에 도움이 되지만, 철거 유무, 잔존물 인수 여부를 특약에 반드시 기재해야 합니다.
Q3. 권리금은 계약 당사자(매수·매도)와 상관없는 문제 아닌가요?
→ 아닙니다. 매매와 권리금 문제가 얽히면 임차인과의 갈등이 매도인·매수인에게 전가될 수 있으므로, 특약으로 책임 주체를 명확히 해야 합니다.