상가 보증금 반환청구소송, 임대차 종료 후 돈 돌려받는 정확한 절차
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- 2025. 5. 13. 16:09
상가 보증금 반환청구소송, 임대차 종료 후 돈 돌려받는 정확한 절차
상가 임대차 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하고 있다면, ‘언젠가는 주겠지’ 기다리기보단
법적으로 정해진 보증금 반환 청구 절차를 따라 적극적으로 대응하는 것이 현명합니다.
이번 글에서는 상가 보증금 반환청구소송이 필요한 상황, 준비 서류, 진행 절차, 실질적인 대응 전략까지
임차인의 입장에서 쉽게 이해할 수 있도록 정리해드립니다.
1. 상가 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못하는 상황
상가 계약이 끝났는데도 보증금을 못 받는 이유는 다양하지만, 대표적인 상황은 다음과 같습니다.
- 임대인이 돈이 없다며 반환을 미룸
- 상가가 팔려서 새 임대인이 생겼지만 인계가 불명확
- 임차인이 자리를 비우지 않았다고 반환을 거부
- 권리금 문제와 얽혀 보증금 반환을 연기
- 임대인이 연락을 피하거나 잠적
계약이 종료되었고, 상가를 인도했다면 보증금은 법적으로 즉시 반환 대상입니다. 임대인의 재정 사정과 무관하게 청구할 권리가 발생합니다.
2. 소송 전 필수 절차: 내용증명과 상가명도
소송 전에 반드시 다음 두 가지를 먼저 진행해야 합니다.
이 과정을 생략하면 소송에서 불리해질 수 있어요.
✅ 1) 내용증명 발송
임대인에게 보증금 반환을 공식적으로 요구하는 문서입니다.
- 제목: 상가 보증금 반환 요청의 건
- 내용: 계약 종료일, 인도일, 미지급 보증금 액수 명시
- 수령일 기준으로 법적 효력 발생
📌 효과: 추후 이자 청구 기준일 증거로 사용 가능
✅ 2) 상가 명도 완료
‘명도’란 임차인이 상가를 깨끗이 비우고 열쇠를 반납한 상태를 말합니다.
- 실제로 물건을 모두 빼고, 퇴거 사실을 입증할 수 있어야 함
- 퇴거일과 열쇠 반납일을 사진, 문자, 증인 등을 통해 증거화
상가를 명도하지 않고 소송하면 ‘반환 요건 미충족’으로 패소할 수도 있습니다.
3. 상가 보증금 반환청구소송 절차 정리
보증금을 받지 못한 상태에서, 임대인이 자발적으로 해결할 의지가 없다면
**민사소송(보증금 반환청구 소송)**을 통해 강제 집행까지 이어가야 합니다.
📌 절차 요약
- 내용증명 발송
- 상가 명도 완료
- 보증금 반환청구 소장 접수 (민사소송)
- 변론기일 출석 또는 서면제출
- 판결 → 확정 → 강제집행 가능
일반적으로 1심 판결까지는 2~6개월 소요됩니다.
4. 소장 작성 시 필수 포함 내용
소장은 민사소송의 출발점입니다. 법원 민사과 또는 전자소송 시스템을 통해 접수할 수 있습니다.
✍️ 소장 구성 예시
- 원고: 임차인(보증금 청구자)
- 피고: 임대인(보증금 지급 의무자)
- 청구취지: “피고는 원고에게 보증금 3,000만 원 및 이에 대한 연 12%의 지연이자를 지급하라.”
- 청구원인: 계약일자, 계약 내용, 종료일, 인도일, 보증금 미지급 사실 등
소액보증금(3천만 원 이하)은 [소액심판제도]를 활용할 수도 있어 소송 비용 부담이 줄어듭니다.
5. 판결 후에도 돈을 안 주면? 강제집행으로 회수 가능
소송에서 승소하면 법원에서 판결문 또는 집행권원이 나옵니다.
이걸 바탕으로 임대인의 재산에 대한 강제집행을 진행할 수 있어요.
📌 가능한 강제집행 방식
- 통장 압류 (은행 예금)
- 부동산 가압류 → 경매청구
- 자동차 등기부 등본 확인 후 차량 압류
- 사업자 소득 압류
단, 임대인이 재산을 미리 처분했거나 명의 변경해뒀다면 실질적으로 회수가 어려워질 수 있으므로
소송 전 재산조사(등기부, 금융정보 조회)도 병행하는 것이 좋습니다.
6. 소송 외 방법: 지급명령 신청도 가능
명백한 금전채권이 있을 경우에는 민사소송보다 더 간편한 지급명령 제도를 활용할 수도 있어요.
- 보증금 액수가 분명하고, 서류 증거가 있다면 재판 없이 결정 가능
- 법원 출석 불필요
- 상대방이 2주 내에 이의제기 안 하면 바로 집행권원 확보
단, 상대방이 이의제기하면 정식 소송으로 전환됩니다.
Q&A – 상가 보증금 반환청구소송 관련 자주 묻는 질문
Q1. 계약 종료 전에도 소송할 수 있나요?
→ 계약기간이 끝나지 않았거나 상가를 인도하지 않은 상태라면 소송 요건이 성립되지 않습니다.
무조건 ‘계약 만료 + 명도 완료’ 이후에 가능해요.
Q2. 상가에 권리금 분쟁이 있는데, 보증금 소송에 영향을 주나요?
→ 권리금과 보증금은 법적으로 별개의 사안입니다.
보증금은 건물 소유자와의 계약 이행 문제이므로, 별도로 진행할 수 있습니다.
Q3. 임대인이 외국에 있거나 잠적했는데 소송이 되나요?
→ 됩니다. 주소지가 불명확해도 공시송달 제도를 통해 법원에서 절차를 진행할 수 있습니다.